Czy wynajem nieruchomości mieszkalnych zawsze uprawnia do zwolnienia z VAT

Wynajem nieruchomości na cele mieszkalne stanowi istotny obszar rynku nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że zgodnie z przepisami podatkowymi, opodatkowanie tego rodzaju usług nie zawsze jest jednoznaczne. W zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, opodatkowanie wynajmu może podlegać różnym stawkom VAT.

Co do zasady wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które przeznaczone są na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT korzysta ze zwolnienia z tego podatku.

Aby skorzystać z tego przywileju, niezbędne jest jednak łączne spełnienie trzech warunków:

∑ wynajmowana nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,

∑ wynajem dokonywany jest na własny rachunek,

∑ wynajem dokonywany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.

Chociaż warunki te wydają się być jasno sprecyzowane w ustawie, praktyka pokazuje, że interpretacja tego przepisu nie jest wcale taka prosta – o czym świadczą wydawane w tym zakresie interpretacje indywidualne oraz wyroki sądów administracyjnych.

Mieszkalny charakter nieruchomości

Główne wątpliwości dotyczą pierwszej z przesłanek, tj. zdefiniowania mieszkalnego charakteru nieruchomości. W praktyce zdarza się bowiem, że lokale usługowe, posiadające wszelkie udogodnienia do zamieszkania, są wynajmowane także na cele mieszkaniowe, co prowadzi do trudności w klasyfikacji ich charakteru. Ustawa o VAT nie precyzuje bowiem, w jaki sposób należy rozumieć ten termin. W tym miejscu rodzi się zatem pytanie, czy kluczowy jest formalny charakter nieruchomości czy też rzeczywisty sposób jej wykorzystania przez najemcę.

Dotychczas organy...